Tribunal Supremo Aclara Definición de Anejos y Otros Asuntos

 Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano

El 28 de noviembre de 2012 el Tribunal Supremo de Puerto Rico emitió su Opinión en el caso de Trigo Margarida v. Junta de Directores Condominio El Campeador, 2012 TSPR 178. En dicho caso, el Tribunal examina: 1) la proporción de votos requeridos en asamblea para cambiar la forma en que se determina el porciento de participación en los elementos comunes; 2) la definición de anejo en la Ley de Condominios; 3) si los anejos deben ser tomados en cuenta para determinar la participación al momento de establecer cuotas de mantenimiento; y 4) si es necesario el voto unánime de los titulares para incluir los anejos en el cómputo de la cuota de mantenimiento.

De entrada debemos destacar que este caso trata de un condominio sometido al régimen de propiedad horizontal antes de la vigencia de la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976[1].

En este caso, el Consejo celebró una Asamblea Extraordinaria en la cual más de dos terceras partes[2] de los titulares aprobaron unánimemente que el cómputo de la participación de cada apartamento sería calculado utilizando su medida superficial y no el valor de los apartamentos como hacían anteriormente.  A su vez, la Junta tomó las medidas de la azotea del condominio como parte del penthouse resultando así en un aumento sustancial en el pago de mantenimiento para dicho apartamento. Inconforme con dicho aumento, el titular afectado por el aumento de su cuota impugnó, primero ante DACO y luego en los Tribunales, los cambios aprobados. Según dicho titular, se requería unanimidad para realizar los cambios aprobados en asamblea.

En apartamentos sometidos al régimen antes del 1976, se requiere aprobación por 2/3 partes de los titulares para cambiar la forma de determinar el porciento de participación en los elementos comunes (valor de los apartamentos v. área superficial del apartamento).

Nuestro Tribunal Supremo examinó en su Opinión los cambios que ha sufrido la Ley de Condominios desde el 1976 y determinó que:

“[C]uando en un condominio -que se constituyó bajo el régimen de propiedad horizontal previo a la vigencia de la Ley Núm. 157, supra- aún se computa la participación en los elementos comunes a base del valor de la propiedad, y sus titulares deciden variar el criterio de dicho cálculo al de superficie, estos deben hacerlo mediante una votación de dos terceras partes de los titulares que a su vez representen las dos terceras partes del valor en los elementos comunes.”

Conforme a dicha determinación, el Tribunal entendió que en este caso el Consejo de Titulares había hecho el cambio correctamente mediante la aprobación de más de dos terceras partes de los titulares.

Definición de Anejo

El Tribunal Supremo además expresa que los anejos no han sido especificados ni descritos de forma abarcadora ni acotada en nuestra Ley de Condominios. Luego de examinar la figura de anejo y su relación con los elementos comunes, el Tribunal señala que un anejo es “un área de derecho singular y exclusivo, accesoria a un elemento privativo.” El Tribunal adopta además lo señalado por tratadistas y determina que los anejos deben ser expresamente señalados en las escrituras como propiedad separada a los elementos comunes. Si no se especifica el área como anejo entonces se toma como elemento común. De esta forma, el Tribunal avaló lo alegado por el Consejo que la azotea en este caso era un anejo al penthouse.

Los anejos no pueden ser tomados para el cómputo de la medida superficial de los apartamentos sin que medie una aprobación por asamblea.

Según interpreta el Tribunal, la Ley Núm. 281 del 15 de agosto de 2008, permitió a los titulares determinar si incluir a los anejos de los apartamentos en el cómputo del área superficial a ser tomada en cuenta para propósitos de determinar la participación de los apartamentos en las áreas comunes. Conforme a lo allí expresado, dicha determinación, si no fue plasmada en la escritura matriz, debe realizarse por asamblea.

La aprobación de un cambio para incluir los anejos en el cómputo del área superficial de los apartamentos debe obtener el consentimiento unánime de los titulares.

Con su interpretación de la Ley de Condominios y en especial de la enmienda realizada bajo la Ley 281, el Tribunal concluye que cuando se desee realizar una transferencia o conversión de los elementos comunes como en el presente caso, la aprobación requerirá unanimidad. En palabras del propio Tribunal:

Al aprobar la Ley Núm. 281, supra, el legislador precisó que los anejos –como regla general- no deben ser incluidos en el cómputo de la medida superficial de los apartamentos. Así, expresó y aclaró cuál fue su intención original en la Ley de Condominios de 2003, de manera tal que dejó en manos de los propios titulares el determinar si el área del anejo debe incluirse en dicho cómputo. Opinamos, que el efecto que esta aclaración legislativa acarrea, es mantener lo dispuesto en las escrituras matrices otorgadas con anterioridad a la aprobación de la Ley Núm. 281, supra. No obstante, se reconoce a los titulares la potestad de establecer un porciento distinto que incluya los anejos, si ello se logra mediante un consenso unánime. Es decir, si la escritura matriz dispone que el anejo se incluya en la medida superficial del apartamento para propósitos del cálculo del porciento de participación, o si no lo hace, el legislador ha validado tales acciones. En consecuencia, el documento público  regirá el asunto hasta que los titulares decidan –conforme a la ley- cambiarlo.

Conforme a lo anterior, el Tribunal encontró que la aprobación realizada por dos terceras partes de los titulares no cumplía el requisito de Ley ya que la aprobación requería unanimidad.

Con esta Opinión queda aclarada la definición de lo que constituye un anejo y se establece que para aquellos condominios que hayan sido sometidos al régimen antes del 1976, se requerirá un acto afirmativo del Consejo para cambiar la forma en que consideraran la participación de los apartamentos en los elementos comunes. Se aclara además que dicha aprobación será realizada por el voto a favor de dos terceras partes de los titulares y que el incluir en el cálculo a los anejos deberá ser hecho por votación separada. Dicha votación requerirá a su vez el consentimiento unánime de los titulares.

Finalmente, debemos mencionar que la Opinión Disidente del Juez Presidente Hernández Denton advierte que con esta Opinión se crearán problemas en aquellos condominios donde no se hayan seguido los mecanismos expuestos en este caso. Sin embargo, la propia Opinión Mayoritaria descarta dicha advertencia. Tendremos entonces que mantenernos atentos a cómo esta determinación afectara a aquellos titulares y condominios en situaciones similares.

Para ver la Opinión competa pulse aquí: Trigo Margarida v. Junta de Directores Condominio El Campeador.