Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano
El 17 de septiembre de 2012, se aprobó la Ley Núm. 261 la cual enmienda la Ley de Condominios con el propósito de eliminar en algunos casos el requisito de unanimidad para cambios a la fachada de condominios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal.
¿Qué es fachada?
La fachada regularmente se define como el diseño del conjunto arquitectónico y estético exterior del edificio, según se desprende de los documentos constitutivos del condominio (escritura matriz, planos y en algunos casos el reglamento). Este concepto incluye la decoración de las paredes, los balcones, ventanas y colores del condominio entre otros.
¿Cuál fue el cambio?
Desde sus inicios, la Ley de Condominios requiere la aprobación del Consejo de Titulares para cambiar la fachada en condominios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal. Antes de firmarse la Ley Núm. 261, la aprobación por el Consejo requería unánimidad. En la práctica, el requisito de unanimidad hacía virtualmente imposible la aprobación de cambios a la fachada de los condominios. En consideración a esto, la enmienda dispone que la aprobación por el consejo ahora requerirá el setenta y cinco porciento (75%) en la mayor parte de los casos.
Excepciones
Aunque con la enmienda se dispone que los cambios a fachadas serán aprobados por el setenta y cinco porciento (75%) de los titulares, la misma tiene excepciones. Ello debido a que la propia Ley dispone que no podrá aprobarse el cambio si un titular opositor demuestra que los cambios o alteraciones resultan innecesarios y le afectan adversamente el valor tasable de su apartamento. Para este propósito, se considerará el grado de obsolescencia arquitectónica, el tiempo y el costo de remodelación particular y general, y la proyección sobre la tasación de cada inmueble.
También debemos destacar que para aprobar un cambio en la fachada que afecta a un titular en particular, además de tener el porciento requerido, se necesita la aprobación del titular afectado. Similarmente, queda prohibido aprobar cambios si un perito encuentra que el cambio menoscaba la seguridad o solidez del edificio o su diseño arquitectónico.
¿Aplica el cambio a todo Condominio?
El cambio en el porciento de titulares requerido para la aprobación de alteraciones a la fachada aplica solamente a condominios que cuenten con cuarenta (40) o más apartamentos. Conforme a ello, en apartamentos con un número menor al requerido, se conserva el requisito de unanimidad.
¿Cuándo entra en vigor esta Ley?
Esta Ley entró en vigor con su aprobación, el 17 de septiembre de 2012. Por lo tanto, la misma es vinculante a todas las asambleas realizadas con posterioridad a dicha fecha.
Para ver el texto completo de la Ley 261 pulse aquí: Ley Núm. 261 del 17 de septiembre de 2012.