Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano
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El 12 de marzo de 2013, el Senador Ramón L. Nieves Pérez presentó el Proyecto del Senado 456 (la Cámara de Representantes presentó a través de los Representantes Vega Ramos y Vargas Ferrer un proyecto idéntico llamado PC 1102). Este proyecto pretende “aclarar” la Ley de Condominios y la Ley de Control de Acceso para en efecto perpetuar una decisión del Tribunal Supremo en el caso de Asociación de Condómines v. Naveira, 106 DPR 88 (1977). Dicha determinación ha resultado ser fatalmente perjudicial para titulares de condominios y a pesar de ello fue recogida por nuestra legislatura en la actual Ley de Condominios.
La situación actual confrontada por los titulares de condominios es que la Ley dispone que los “adquirentes involuntarios”[1] o sea, los bancos, sólo tienen que pagar las cuotas de mantenimiento adeudadas al condominio correspondientes a los seis meses anteriores a su “adquisición involuntaria”. De esta forma, si el apartamento debe dos o tres años de mantenimiento, el banco o “adquirente involuntario” es responsable de solo seis (6) meses y lo demás es costeado por el resto de los titulares (ya que en la mayor parte de los casos el antiguo titular no cuenta con fondos ni bienes para pagar la otra cantidad adeudada). La situación se vuelve más precaria aún cuando los bancos llevan procedimientos de cobro de dinero y ejecución de hipoteca, obtienen sentencia, pero no finalizan la ejecución hasta tanto tengan un comprador. En varios casos que he tratado, esto significa que el banco tiene posesión del apartamento (a veces por varios años), nadie paga el mantenimiento de ese apartamento y cuando el banco encuentra comprador entonces realiza la ejecución y reclama deber sólo seis meses. De esta forma, el banco efectivamente le pasó la carga del mantenimiento de ese apartamento a los demás titulares quienes no tienen culpa alguna de la falta de pago del antiguo titular.
Según este ejemplo (y sin calcular las multas, penalidades o intereses) el Banco paga efectivamente $600.00 y los restantes $3,000.00 son sufragado por los demás titulares del condominio que además de sus cuotas, se ven obligados a asumir los costos del Apartamento A. En adición, ese apartamento no paga CRIM durante ese período (aunque lo pagará en el cierre varios años después). También sucede que si hay un determinado número de apartamentos en la misma situación en un mismo condominio, el valor de los demás apartamentos baja, como no hay dinero para mantener la propiedad, los apartamentos se deterioran y encima de todo eso, no cualifican dichos apartamentos para financiamientos bajo FHA o programas similares por su alta tasa de morosidad.
Con la enmienda propuesta, que ya fue aprobada por el Senado casi unánimemente y se encuentra ante la Cámara de Representantes, se añade que el banco será responsable del balance que se acumule desde la adquisición del apartamento y “aclara” que los bancos son adquirentes involuntarios.
Sorprendentemente, entre las ponencias sometidas durante la evaluación de la medida, no hubo un solo representante de las asociaciones o consejos de titulares. De hecho, los únicos ponentes fueron la Asociación de Banqueros Hipotecarios, la Federación de Alcaldes, la Asociación de Alcaldes, la Asociación de Bancos de Puerto Rico, el Departamento de Asuntos al Consumidor y la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico. De todos las ponencias sometidas, la única que expuso algo a favor del consumidor fue la Federación de Alcaldes quien propuso que los bancos fueran responsables por doce (12) meses en vez de los seis (6) dispuestos actualmente.
De ser aprobada esta medida, no habría cambio alguno en la forma en que se le está pasando a los titulares (que si cumplen con el pago de mantenimiento) los costos de aquellos titulares deudores sino que aquellos consejos y asociaciones que le han hecho frente a las actuaciones sospechosas de los bancos hipotecarios serían silenciados.
[1] Ponemos adquirente involuntario en comillas ya que según expone el licenciado Michel J. Godreau en su libro El Condominio, Ed. 1992, p. 162, “el acreedor no está forzado a pujar en la subasta; tiene otras alternativas: ofrecer un plan de pago; esperar a que otro licitador adquiera la propiedad. A nuestro juicio, si decide pujar con su crédito y se le adjudica la propiedad, ello equivale a una adquisición realizada voluntariamente por el acreedor”. Concordamos con el Profesor Godreau en lo expresado en su libro y sostenemos que no es posible tener a un acreedor involuntario ya que incluso en casos de muerte, los herederos pueden aceptar o rechazar la herencia al igual que un acreedor hipotecario puede ir contra el bien hipotecado o contra cualquier otro.
Consejos a directores, consejos y titulares:
1. No permitan atrasos de más de tres (3) meses de mantenimiento. Envíen dichos casos inmediatamente para acción legal.
2. En aquellos casos en los cuales ya se adeuden varios años, lleven el procedimiento de cobro, anotación de embargo y ejecución hasta el final aunque ya el banco tenga sentencia. Así por lo menos pueden lograr que el banco se adjudique la propiedad y comience a pagar el corriente.