home-167734_640Por: Lcda. Milvia A. Rivera Rivera

La Controversia

El Tribunal Supremo de Puerto Rico (TSPR) se enfrentó a dos controversias en el caso de Ayala Hernández v. Condominio Bosque Sereno, 2014 TSPR 36. En primer lugar, debía determinar si el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) tiene jurisdicción para atender una querella en la que se impugna una cláusula del reglamento de un condominio sometido al régimen de propiedad horizontal, cuando dicho reglamento está inscrito en el Registro de la Propiedad. A su vez, tuvo la oportunidad de evaluar si la Junta de Directores de un condominio está facultada para imponer como sanción la suspensión de servicios esenciales, tales como el agua y la electricidad, a aquellos titulares que adeudan multas por violar las normas de administración y sana convivencia estipuladas en el reglamento del condominio.

El Reglamento del Condominio Incluía Suspensión por Multas

En este caso el Reglamento equiparaba las deudas que tuviera un titular por concepto de multas por violaciones al Reglamento a aquellas correspondientes a cuotas de mantenimiento. En vista de ello, luego de hacerle la debida advertencia, la Junta de Directores procedió con la suspensión de los servicios de agua y electricidad de un titular que tenía tres avisos de multas sin haber efectuado el pago. Este titular presentó una querella ante el DACO contra el Consejo de Titulares y la Junta de Directores, en la que impugnó esta disposición del Reglamento. La Junta de Directores, por su parte, cuestionó la jurisdicción del DACO para atender la reclamación por tratarse de una cláusula de un reglamento inscrito en el Registro de la Propiedad.

No Procede la Suspensión de Servicios por Multas

Luego de varios asuntos procesales, el TSPR resolvió que el DACO tiene jurisdicción para atender querellas en las que se impugne: (1) la validez de una cláusula de un reglamento de un condominio, aun cuando dicho cuerpo reglamentario conste inscrito en el Registro de la Propiedad; y (2) actos realizados por una Junta de Directores de un Condominio, aun cuando estos actos se fundamentan en las disposiciones de un reglamento que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.   Asimismo, dispuso que, conforme al Art. 38 de la Ley de Condominios de 2003, la suspensión de los servicios esenciales que se suplen mediante elementos comunes generales únicamente procede contra el titular moroso que adeuda cuotas de mantenimiento, derramas o su parte proporcional del seguro comunal. En este sentido, aclaró que la suspensión de estos servicios no procede como mecanismo de sanción contra aquellos titulares que adeudan multas por violar las normas de administración y sana convivencia estipuladas en el reglamento del condominio.

El Condominio debe Demandar en Cobro de Dinero ante Multas Adeudadas

Entendemos que la Ley de Condominios es clara sobre cuándo procede la suspensión de servicios y concordamos con que no procede la suspensión por multas. Ante la negativa de un titular en pagar las multas impuestas por incumplimiento al reglamento del condominio, el Consejo debe proceder en una acción de cobro de dinero en la cual además se solicite el pago de costas (gastos del litigio) y aquellos honorarios de abogado razonablemente incurridos en el proceso.

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