pexels-photo-104707

Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano, info@leydecondominios.com

La mayor amenaza que enfrentan actualmente los condominios y asociaciones de residentes es el famoso “adquirente involuntario”. Según la Alianza de Comunidades con Control de Acceso, los condominios y asociaciones de residentes en Puerto Rico dejan de cobrar más de 100 millones anuales de cuotas de mantenimiento por este concepto.1 Sin embargo, debemos aclarar que en realidad no son los condominios y las asociaciones de residentes los perjudicados sino todos y cada uno de los titulares y propietarios de viviendas quienes terminan sufragando no solo las cuotas de mantenimiento de sus propiedades sino las cuotas que le correspondían a terceros.

¿Qué es un adquirente involuntario?

Según nuestra Asamblea Legislativa, “son adquirientes involuntarios aquellos acreedores hipotecarios que, para proteger su acreencia, adquieren una propiedad como parte de un proceso de ejecución de hipoteca.” En un país donde se ejecutan más de 4,000 hipotecas anualmente y donde hay más de 20,5002 hipotecas en proceso de ejecución, un adquirente involuntario no es otra cosa que el banco o el inversionista a quien se le vendió la hipoteca.

El resultado práctico de la aplicación de esta figura es que el “adquirente involuntario” solo está obligado a pagarle al condominio o asociación de residentes desde que adquiere el bien más los seis meses anteriores a dicha adquisición.

¿De dónde surge esta figura?

En síntesis, la figura del adquirente involuntario fue instituida inicialmente por el Tribunal Supremo de Puerto Rico en el año 1977.3 Según el Tribunal Supremo, “el adquirente involuntario es originalmente un acreedor cuyo interés fundamental no es hacerse dueño del apartamiento sino proteger su acreencia constituida usualmente antes de que empiece a acumularse la deuda por gastos comunes del condominio.” Posteriormente, dicha figura fue incorporada oficialmente por la Legislatura a la Ley de Condominios4  y más recientemente fue añadida a la Ley de Control de Acceso.5

¿Cómo afecta esta figura a mi condominio o asociación de residentes?

En los 39 años desde la introducción de la figura del adquirente involuntario a Puerto Rico, una matemática sencilla nos lleva a estimar que se han dejado de cobrar cuotas de mantenimiento por más de doscientos cincuenta millones de dólares ($250,000,000.00). Dejar de cobrar cuotas de mantenimiento afecta directamente las finanzas del condominio o la asociación de residentes toda vez que generalmente se presupuestan los gastos anualmente, tomando como base que todos los titulares aportarán por el porcentaje que les corresponda. Sin embargo, en la medida en que se dejan de cobrar las cuotas, los residentes responsables que sí pagan sus cuotas tienen entonces que cargar con el peso de las cuotas no cobradas. Al no recibirse la totalidad de los fondos presupuestados, los consejos y asociaciones optan por dejar de hacer mejoras o eliminar servicios incluyendo obras escenciales de mantenimiento y conservación.

¿Aplica esta figura a las asociaciones de residentes?

En el año 2016 se enmendó  la Ley de Control de Acceso para aplicar la norma de que un adquirente involuntario tendrá que pagar solo las cuotas correspondientes a los seis meses anteriores a su adquisición en las urbanizaciones.5 Anteriormente la Ley de Control de Acceso solo hablaba sobre las obligaciones del adquirente voluntario pero no especificaba cómo se trataría al adquirente involuntario. Según la Exposición de Motivos de la Ley 119, “es de conocimiento de esta Asamblea Legislativa que, en muchas ocasiones, asociaciones de residentes de urbanizaciones o condominios le cobran a los bancos la totalidad de las deudas de mantenimiento acumuladas por los dueños anteriores.” Esta situación es precisamente la que la Ley 119 quiso evitar, que los bancos tuvieran que pagar por deudas sobre las propiedades que reposeen.

¿Qué otra enmienda se aprobó con la Ley 119?

Además de enmendar la Ley de Control de Acceso para incluir el efecto de los seis meses de cuotas de mantenimiento, la Ley 119 “aclaró” que un adquirente involuntario es “el acreedor hipotecario que en cobro de su crédito adquiere un inmueble sujeto a esta Ley”.

¿En realidad se “aclara” algo con la Ley 119?

Si vemos en detalle las dos enmiendas que la Ley 119 implementa, podemos darnos cuenta que en realidad no se aclararon las dudas existentes relacionadas a la figura del adquirente involuntario y que aquella Legislatura estaba consciente de que esta “aclaración” iba dirigida a proteger a los bancos y no a los dueños de propiedades, consejos de titulares o asociaciones de residentes. A esos efectos, la Exposición de Motivos de la Ley 119 lee:

Luego del proceso judicial de ejecución de hipoteca, la gran mayoría de las propiedades pasan usualmente a las unidades administrativas de propiedades reposeídas de los bancos. Dichas unidades se encargan entonces de promover la venta de los inmuebles para hacer efectiva su acreencia hipotecaria.

He aquí otra razón para la enmienda y la causa directa de la transferencia de  millones anuales del bolsillo del titular al bolsillo del banco.1 Algunos acreedores hipotecarios comienzan los procesos de ejecución de hipoteca, logran que el titular se mude de la propiedad y no terminan el proceso hasta tanto tienen un comprador. Este proceso puede en ocasiones tardar varios años. Durante ese tiempo, la propiedad cae en un limbo dónde ni el dueño original ni el banco pagan las cuotas de mantenimiento. El primero porque cree que ya no será dueño de la propiedad o que no tiene que pagar por estar en proceso de ejecución y el segundo porque se ampara en que no es dueño hasta que se hace la venta en pública subasta. Durante ese tiempo, el resto de los titulares tienen que costear el mantenimiento, seguridad y gastos de administración que le corresponden al dueño original y/o al acreedor hipotecario.

Según ha sido repetido tanto por la Legislatura como por el Tribunal Supremo, alegadamente el acreedor hipotecario no tiene forma de enterarse si la propiedad tiene acumuladas deudas de mantenimiento. Sin embargo, la Exposición de Motivos de la Ley 119 expone cómo el banco puede enterarse al indicar que: “dichas deudas surgen al conocimiento de los bancos, usualmente, cuando obtienen una certificación de deuda a las asociaciones en momentos previos a la venta del inmueble a un tercero.” Difícilmente podemos creer que en las cuatro décadas transcurridas desde la implementación del concepto de adquirente involuntario, los bancos en Puerto Rico todavía están imposibilitados de conocer si un apartamento tiene deuda o no. Demás está decir que para conocerlo solo tienen que preguntar. De hecho, los bancos ya tienen procesos como los que siguen para conocer el pago que debe realizar al CRIM o el pago del seguro, pagos que son procesados y pagados a través del propio banco como parte de la hipoteca.

Desde la aprobación de la Ley 119 se han publicado varias noticias en las cuales se citan al autor de la medida indicando que “esta solución le hace justicia a los residentes en urbanizaciones y condominios, pues inmediatamente lograrán un flujo de efectivo multimillonario por parte de los bancos. Los bancos, por su parte, se benefician al no tener que entrar en disputas de última hora con las asociaciones de residentes, que usualmente ocurren cuando el banco pide una certificación de deuda cuando va a vender la propiedad a un tercero.”6 No podemos de forma alguna concurrir con esta aseveración sobre todo cuando la figura del adquirente involuntario solo puede llamarse enriquecimiento injusto7 y su imposición también parece violar el Artículo II, Sección 7 de la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico8 y la 5ta Enmienda a la Constitución de los Estados Unidos de América9.

¿Qué puede mi condominio o asociación hacer?

Los condominios y asociaciones de residentes deben ser celosos en atajar la mora. Al momento de preparar el presupuesto para el próximo año, quizás deban tomar como punto de partida el historial de pagos del condominio y determinar la cuota en base a los apartamentos que pagan. Así el presupuesto puede ser más real aunque necesariamente redundará en una aportación mayor para los titulares. Otro consejo puede ser revisar su Reglamento para asegurarse que se puedan imponer los máximos de las multas, intereses y penalidades que permite la Ley de Condominios y la Ley de Control de Acceso. Además entendemos que una buena práctica puede ser notificar al banco que tenga la hipoteca sobre la propiedad tan pronto el titular esté próximo a recibir la suspensión de algún servicio. En la mayor parte de las hipotecas que se conceden hoy en día hay cláusulas mediante las cuales se indica que si el banco adviene en conocimiento de que exista un gravamen o la posibilidad de un gravamen sobre la propiedad, la institución podrá: 1) exigir que la persona se ponga al día, 2) pagar la deuda y añadirla al principal o 3) acelerar el pago de la totalidad de la hipoteca. Siendo este el acuerdo entre las partes, se podría poner en alerta al banco sobre lo que está ocurriendo para que no pueda alegar posteriormente que no tenía forma de conocer de la deuda. De esta forma también el banco puede ser un aliado en lograr el cobro de la deuda de mantenimiento. Si esto no funciona, siempre se puede lograr sentencia contra el dueño registral de la propiedad y ejecutar la sentencia. En dicho caso, la asociación o consejo inclusive puede adquirir la propiedad en pública subasta, protegerla, mantenerla y hasta alquilarla para ayudar a bajar las cuantías adeudadas hasta que el que tenga la hipoteca termine sus propias gestiones de cobro y ejecución de hipoteca.

Para obtener copia de la Ley 119 de 5 de agosto de 2016 oprima AQUÍ.

————————————————————————–

1 Asociaciones de Residentes Pierden 100M Anuales. Por Ileanexis Vera. El Vocero, 4 de mayo de 2016. http://elvocero.com/asociaciones-de-residentes-pierden-100m-anuales/

2 http://www.metro.pr/economia/continua-en-aumento-las-ejecuciones-de-hipotecas/pGXpbd!h8vRbnSTruAXY/

3 Asoc. Condomines v. Naveira, 106 DPR 88 (1977).

4 Según el Lcdo. Michel J. Godreau, en su libro El Condominio, 1992, Pág. 156-157, «Ciertamente el calificativo de «voluntario» es redundante porque no existen sujetos de derecho particulares o públicos a los que el ordenamiento les pueda imponer la adquisición de un bien. Ni siquiera podría otorgársele tal calificación al heredero forzoso, quien adquiere el dominio ope legis con la muerte del causante, pues el legitimario siempre puede renunciar a la herencia. Tampoco el Estado viene obligado a aceptar los bienes que se le dejan en legado o que le corresponden cuando no hay herederos, pues la adquisición del título tiene que seguir las mismas formalidades de declararotia de herederos y aceptación. Todo adquirente es, pues, un adquirente voluntario. No obstante, el Tribunal tuerce el significado de los términos para otorgarle una desmedida protección a la banca, catalogándola de adquirente «involuntario» cuando ejecuta su crédito.»

5Ley 119 del 5 de agosto de 2016.

6http://www.metro.pr/economia/bancos-deberan-devolver-cuotas-de-mantenimiento-a-condominios/pGXpho!9MFiS3it3VX3g/

7 “Es ésta una doctrina o principio general de derecho que puede aplicarse a situaciones muy distintas entre sí, siempre y cuando tengan en común un elemento: el que de no aplicarse se perpetrarían la inequidad de que alguien se enriqueciese injustamente en perjuicio de otro.” Silva v. Comisión Industrial, 91 D.P.R. 891, 897- 898 (1965). Constituye una norma cimentada en criterios de equidad, es decir, justicia que permea a todo nuestro ordenamiento jurídico. Mun. Quebradillas v. Corp. Salud Lares, 180 D.P.R. 1003, 1019 (2011).

“Recurrimos a esta figura cuando la ley no ha previsto una situación en la que se produce un desplazamiento patrimonial que no encuentra una explicación razonable en el ordenamiento vigente.” Mun. Quebradillas v. Corp. Salud Lares, supra, pág. 1019 (comillas y citas omitidas); Ortiz Andújar v. E.L.A., 122D.P.R. 817 (1988).

8  Sección 7. Derecho a la vida, a la libertad y al disfrute de la propiedad; pena de muerte, no existirá; debido proceso; igual protección de las leyes; menoscabo de contratos; propiedad exenta de embargo.

Se reconoce como derecho fundamental del ser humano el derecho a la vida, a la libertad y al disfrute de la propiedad. No existirá la pena de muerte. Ninguna persona será privada de su libertad o propiedad sin debido proceso de ley, ni se negará a persona alguna en Puerto Rico la igual protección de las leyes. No se aprobarán leyes que menoscaben las obligaciones contractuales. Las leyes determinarán un mínimo de propiedad y pertenencias no sujetas a embargo. http://www.lexjuris.com/lexprcont.htm

 9 Amendment V

No person shall be held to answer for a capital, or otherwise infamous crime, unless on a presentment or indictment of a grand jury, except in cases arising in the land or naval forces, or in the militia, when in actual service in time of war or public danger; nor shall any person be subject for the same offense to be twice put in jeopardy of life or limb; nor shall be compelled in any criminal case to be a witness against himself, nor be deprived of life, liberty, or property, without due process of law; nor shall private property be taken for public use, without just compensation.

https://www.law.cornell.edu/constitution/fifth_amendment

*Enmendado el 19 de octubre de 2018 para aclarar y poner al día varios asuntos.