mejora

Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano, info@clawpr.com

El Tribunal Supremo de Puerto Rico acaba de emitir unánimemente una Opinión (el 10 de enero de 2017) por voz de la Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez en la cual esencialmente encuentra que se requiere unanimidad para la aprobación de obras de mejora si para ello se requiere la imposición de una derrama.

¿De qué era el caso?

Marimar Pérez Riera v. Consejo de Titulares del Condominio Marymar Condado, 2017 TSPR 3, trataba de una querella ante DACO presentada por una titular mediante la cual se alegaba que los siguientes gastos eran mejoras que requerían unanimidad para su aprobación:

  • Tiestos para redondel frente a la entrada del Condominio
  • Cambio de Piso al Gimnasio
  • Mejoras de Jardinería “Landscaping”
  • Mejoras al sistema de cámaras de seguridad
  • Cambios a iluminación LED de áreas comunes
  • Control de Acceso “Key/Fob” en Puertas y Elevadores
  • Mejoras al Salón de Actividades

 El Tribunal concluyó que las mejoras que requieran derrama necesitan aprobación unánime por el Consejo.

¿Son todas esas obras mejoras?

No necesariamente. El Tribunal Supremo no resuelve cuáles de las obras en el Condominio Marymar Condado eran mejoras. Para ese propósito devuelve la Querella al DACO para que determine específicamente cuales de esas obras son mejoras.[1]

¿Qué es una Mejora?

El Artículo 38(d)(3) de la Ley de Condominios dispone como mejora:

Toda obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a aumentar el valor o la productividad de la propiedad en cuestión o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o de las áreas comunales.

De acuerdo a la Opinión emitida por el Tribunal Supremo, las mejoras se distinguen de las obras extraordinarias y las urgentes “en que no son obras de mantenimiento ni mucho menos necesarias para el sostenimiento del condominio. En cambio, las obras de mejora van dirigidas al “lujo u ornato o a la mera conveniencia”.

Resumiendo, una mejora es una obra no presupuestada, que no es de mantenimiento, que aumente el valor, productividad o que provea mejores servicios al Condominio. Ello a pesar de que el Tribunal Supremo parezca llamarlas o definirlas como lujo, ornato o que ayude a la mera convivencia (zafacón dónde puede agruparse cualquier cosa).

¿Todas las mejoras deben aprobarse unánimemente?

No. Aquellas mejoras que vayan a ser costeadas con fondos existentes del Condominio no necesitan ser aprobadas unánimemente. Bastará con aprobación de 2/3 partes de todos los titulares. Solo se requiere unanimidad en aquellos casos dónde se vaya a imponer una derrama para costear una mejora, excepto cuando la mejora sea un generador eléctrico industrial. Ver Por qué AQUÍ.

¿Qué ocurre si ya se aprobó en mi condominio una mejora con derrama y sin unanimidad?

Lamentablemente el Tribunal Supremo no provee una contestación para esta pregunta. Sin embargo, podemos deducir de la Opinión que esta determinación será extensiva a aquellos casos donde esté en proceso una querella ante DACO o demanda ante el Tribunal o para aprobaciones futuras. Deducimos esto del hecho de que el Tribunal habla de una objeción oportuna o sea, dentro de los términos expuestos en la Ley de Condominios para presentar una Querella por determinaciones del Consejo de Titulares.

¿Aplica esta Opinión a las asociaciones de residentes?

No. Esta Opinión solo afecta a propiedades con al menos una unidad residencial, que estén sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal.

El Consejo interesa una obra de mejora y hay un solo titular que se opone. ¿Hay algo que podamos hacer?

La Ley de Condominios tiene como fundamento limitar el abuso de poder y el capricho. Para proteger de ello la Ley expresa en su Artículo 38C(d) que:

La oposición a un acuerdo que requiera unanimidad, deberá fundamentarse expresamente, bien en la asamblea o por escrito, según se dispone en el párrafo anterior, y en ningún caso podrá basarse en el capricho o en la mera invocación del derecho de propiedad. La oposición infundada se tendrá por no puesta.

Ante esta circunstancia, se requiere que el titular opositor exprese las razones específicas por las cuales se opone al acuerdo. Aunque el Tribunal Supremo parece inclinarse a que una persona puede oponerse por el simple hecho del impacto económico que pueda tener en sus finanzas la aprobación de una derrama, esto no está decidido y entendemos que no debería ser el único argumento presentado en contra de la mejora que quiera aprobarse. Sobretodo cuando la mejora sea para un propósito como el de mejorar la salud o los servicios de los titulares. En el caso específico que aquí reseñamos no vemos que el Tribunal Supremo haya expuesto si el motivo de la objeción por la titular era o no fundamentado y no caprichoso.

¿Aplica esta Opinión a mejoras en áreas común limitadas?

El Artículo 38(d)(3) de la Ley de Condominios dispone en cuanto a esto que:

Los titulares que posean elementos comunes limitados podrán realizar, a su costo, y luego de obtener el consentimiento de todos los titulares beneficiados, aquellas mejoras o inversiones que estimen convenientes para tales elementos comunes, siempre y cuando, las mismas no afecten la seguridad y solidez del edificio, ni menoscaben el disfrute de ninguna de las restantes unidades.

Basado en la Ley de Condominios y esta Opinión entendemos que no se trastoca la aprobación de mejoras que puedan hacerse en áreas común limitadas siempre y cuando no se requiera una derrama para ello. Sobretodo porque estas mejoras son comunmente costeadas por los titulares que se beneficien de las mismas. Ahora sí, se necesitaría el consentimiento de aquellos titulares que se vean afectados por la obra.

¿Podemos incluir una mejora en el presupuesto anual?

Sí. Al analizar la Opinión y las definiciones de gastos extraordinarios podemos deducir que si el Consejo aprueba la realización de una obra de mejora e incluye en el presupuesto anual una partida para costear la misma, no se requeriría aprobación unánime y solo sería necesaria la aprobación por 2/3 de los titulares.[2]

Según dicta la Opinión:

Nuestra conclusión en nada impide la aprobación de obras de mejoras. Más bien, de acuerdo con lo pautado y conforme con el texto de la Ley, si el condominio no cuenta con los fondos suficientes, el Consejo de Titulares deberá hacer los ajustes presupuestarios necesarios para costear este tipo de obras sin imponer una carga económica adicional, abrupta y no consentida a los titulares.

Recomendaciones a la hora de aprobar una mejora

Al momento de interesar aprobar una obra de mejora recomendamos seguir los siguientes pasos conjuntamente con su administrador y asesor legal:

  1. Evalúe si la obra es o no una mejora
  2.  Determine si se requerirá una derrama (de contestar en la afirmativa, necesita aprobación unánime. OJO: esto no significa que tienen que estar presentes todos los titulares en la asamblea).
  3. Verifique si existen fondos en la cuenta de reserva o operacional para costear la obra. Si tiene los fondos solo necesita obtener aprobación por 2/3 partes de los titulares.2
  4. Haga un análisis de la premura o de la urgencia de la obra – si determina que la obra no tiene urgencia, considere enmendar el presupuesto para incluir una partida para la realización de la obra de mejora. Esto puede ocurrir en la próxima asamblea anual o convocar una asamblea extraordinaria para dicho fin.

Para obtener copia de la Opinión en Marimar Pérez Riera v. Consejo de Titulares del Condominio Marymar Condado, 2017 TSPR 3 oprima AQUÍ.


1 Nos inclinamos a pensar que DACO determinaría que son mejoras las obras de Landscaping y las de Mejora al Salón de Actividades. Las demás obras parecerían ser para mejorar la seguridad del Condominio pero habría que esperar a la determinación del DACO para ello. Además entendemos que el caso podría estar sujeto a reconsideración por el Tribunal por haber sido emitida la Opinión el 10 de enero de 2017.

2 Dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes.

***Luego de la redacción de este escrito, la Ley sufrió cambios que podrían cambiar los porcientos requeridos aquí mencionados. Para ver los cambios favor de oprimir AQUÍ.