Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano, info@clawpr.com
El 20 de enero de 2018, el Gobernador de Puerto Rico firmó la Ley Núm. 8 (Proyecto de la Cámara 709, de los Representantes Jorge L. Navarro, Yashira M. Lebrón y José F. Aponte) mediante la cual se enmienda la Ley de Control de Tráfico (Ley de Control de Acceso). El propósito de la misma es integrar disposiciones de la Ley de Condominios para proveer a las asociaciones de residentes “mecanismos y/o penalidades para poder incentivar el pago de las cuotas, similares a los que concede la Ley de Condominios”. En síntesis:
La enmienda añade lo siguiente a la Ley de Control de Tráfico:
- Opción de imponer penalidad de 10% de lo adeudado si transcurren quince (15) días de la fecha fijada para el pago de la mensualidad.
- Alternativa de solicitar del Tribunal una orden para anotar un embargo preventivo en el Registro de la Propiedad.
- Limita el que propietarios que adeuden tres (3) plazos consecutivos de cuotas puedan ser contados para propósitos de quorum en reuniones de la asociación y prohíbe el que estos puedan ejercer el derecho al voto.
La enmienda elimina lo siguiente a la Ley de Control de Tráfico:
- El cobro de intereses que la Ley disponía para cuotas no pagadas en el plazo dispuesto para ello.
- La penalidad adicional del 1% del total adeudado cuando se debían 3 plazos consecutivos o más de cuota.
Aunque esta Ley tenía un propósito loable, entendemos que falla en lograr su cometido por lo siguientes motivos:
- Enmienda la Sección 10 de la Ley de Control de Tráfico cuando la disposición que se interesaba cambiar y que contiene el texto enmendado era la Sección 11 (la Ley 179 del 17 de agosto de 2016, la renumeró como sección 11).
- La Ley entra en vigor inmediatamente con su aprobación, pero no se dispone cuál será el efecto sobre deudas de cuotas de mantenimiento que ya están en los libros de las asociaciones de residentes. ¿Se eliminan las penalidades e intereses ya impuestos? ¿Se le comienza a aplicar el 10% prospectivamente o se implementa sobre el total de la deuda que ya hay en los libros?
- La nueva penalidad del 10% requiere que esté incluida en el Reglamento para su efectividad cuando los intereses y la penalidad del 1% que fue eliminada aplicaban automáticamente por mandato de Ley.
- Aunque la disposición análoga de la Ley de Condominios expresa que el 10% se aplicará al total adeudado, en la práctica se impone solo al total del plazo del mes en atraso y no a la totalidad de lo adeudado. Esto debido a que la Ley de Condominios tiene una penalidad adicional del 1% al total adeudado y principalmente el DACO entendía que era muy oneroso imponer interés sobre interés de manera compuesta. Ahora que en la Ley de Control de Tráfico se trae la penalidad del 10% pero se elimina el 1%, ¿aplicará al “total adeudado” como indica la Ley o se aplicará exclusivamente al plazo vencido?
- Se dispone que la privación al derecho al voto por la falta de pago de tres (3) plazos aplicará incluso para los titulares que se opusieron al cierre. Ciertamente esto causará confusión, ya que de ordinario los titulares que se opusieron al cierre NO pagan cuotas. De este modo, no queda claro si por no pagar cuotas se les está negando el derecho a votar en las reuniones de la asociación, lo cual entendemos incorrecto, o cuál es la interpretación que se le deba dar a dicho texto.
- En cuanto a los honorarios de abogado y costas establece que la “cantidad será establecida en el reglamento de la Asociación de Residentes. Desconocemos a qué se refiere la Legislatura con este cambio ni cómo se pretende que sea utilizado por las asociaciones.
- Traer de la Ley de Condominios la disposición relevante a la anotación de un embargo preventivo sin un nuevo mecanismo automático para su imposición no tendrá efecto alguno, toda vez que los tribunales de ordinario NO conceden las solicitudes para que se anote un embargo preventivo o en ocasiones tardan tanto tiempo en concederlas que simplemente es más económico y rápido esperar a que se dicte sentencia. Adoptar un mecanismo de la Ley de Condominios que es ley muerta no provee ayuda significativa a las asociaciones de residentes.
Entendemos que en su momento los algunos jueces podrían determinar que la penalidad del 10% será de aplicación exclusivamente al plazo que esta vencido y no “de lo adeudado” como se indica en el texto de la medida. De utilizarse esta interpretación y al eliminarse la imposición de interés y la penalidad adicional del 1% en realidad las asociaciones terminarán recobrando menos sobre las cantidades adeudadas y la Ley terminaría siendo más beneficiosa para el deudor y perjudicando a las asociaciones a quienes se interesaba ayudar.
A manera de ejemplo para una cuota de $100.00 mensual con un año de retraso:
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Cálculo Ley de Control de Tráfico antes de la enmienda: $1,319.72 |
Cálculo Ley de Condominios: $1,462.65 |
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Cálculo Enmienda Ley Control de Tráfico Textual: $2,352.27 |
Cálculo Enmienda si se aplicara el 10% como se hace actualmente bajo la Ley de Condominios: $1,320.00 |
Como puede apreciarse, la interpretación que se le de a la forma de calcular las penalidades puede tener un serio impacto en las cantidades a ser recobradas por las asociaciones. Si la forma de implementación del 10% fuese de la misma manera en que se hace actualmente en la Ley de Condominios, no habría cambio sustancial para las asociaciones de residentes. De interpretarse textualmente sí resultaría en una penalidad significativa ya que como vemos en el ejemplo brindado, al cabo de un año, la deuda con las penalidades sería aproximadamente el doble de las cuotas adeudadas. Entendemos que una vez se comience a implementar este nuevo método de cobro surgirán distintas interpretaciones que terminarán en los tribunales.
Por otro lado, es importante notar que la nueva penalidad tiene que constar en el reglamento de la asociación para poder aplicarse, contrario a las penalidades eliminadas, que aplicaban por disposición de Ley. Ello requerirá que las asociaciones tengan que comenzar inmediatamente a hacer las enmiendas necesarias en sus reglamentos para poder atender los problemas de mora en el pago de cuotas de mantenimiento. Lamentablemente estimamos que esta enmienda traerá múltiples litigios, lo que se traduce para las asociaciones de residentes en un aumento considerable en los costos legales.
Para ver el texto completo de la Ley Núm. 8 del 20 de enero de 2018 favor de oprimir AQUÍ.
