Por: Lcdo. Israel O. Alicea Luciano, info@clawpr.com
Los miembros de las juntas de directores y administradores de condominios y urbanizaciones llevan desde septiembre del año pasado lidiando con ajustadores, reclamaciones y aumentos en las pólizas de seguros. Estos temas, aunque son de vital importancia, no recibían anteriormente la atención que ameritaban y por lo general solo se hablaba del seguro cuando tocaba renovar las pólizas. A continuación, trataremos de aclarar varios aspectos de este tema.
¿Qué seguros debe tener mi condominio por Ley?
La Ley de Condominios dispone en su Artículo 43 que los titulares podrán asegurar contra riesgos las áreas comunes generales, procomunales y limitadas, así como otros riesgos para beneficio común de los titulares. Igualmente, permite adquirir pólizas de seguro que cubran los daños que puedan ser causados por decisiones de la junta de directores o de alguno de sus miembros.
Es importante entender que no hay una obligación per se de tener un seguro, sino que se deja a discreción del consejo determinar el tipo de riesgo a ser cubierto, si alguno. Sin embargo, tener un seguro tipo “hazard” es requerido por las instituciones bancarias cuando se financian propiedades tanto en condominios como en urbanizaciones.
¿Quién escoge el seguro o el corredor?
El consejo de titulares viene llamado a seleccionar inicialmente el tipo de seguro, la póliza de seguro y debería aprobar al agente o corredor de seguros una vez culminado el proceso de transición. Para cambios posteriores, el Artículo 43 de la Ley de Condominios dispone que la Junta de Directores podrá sustituir al agente o corredor de seguros, siempre y cuando las cubiertas y condiciones del nuevo seguro sean las mismas o de mayor alcance y beneficio al mismo o menor costo de la que estuviera vigente al momento del cambio, dando inmediata cuenta al consejo de titulares.
En síntesis, la Ley de Condominios dispone los casos en los que la junta de directores puede efectuar cambios y bajo cuáles términos. Luego del paso del Huracán María, muchos condominios se han visto en la situación de que ya no hay alternativas en el mercado o que solo hay como opción una póliza de la misma compañía que se tenía, pero con menos cubierta y a un costo sustancialmente mayor. En esos casos, lo más recomendable, aunque no haya cambio de compañía ni corredor, sería llevar el asunto a la atención del Consejo.
¿Qué es el deducible?
El deducible es una forma de compartir el riesgo con la aseguradora mediante la cual el asegurado se obliga a cubrir una cantidad de la reclamación en caso de una pérdida. De esta forma, las pólizas son más económicas ya que hay una porción de la pérdida que no es asumida por la aseguradora. En pólizas de huracán estamos viendo un 2% del valor del límite de seguro de la póliza, pero para terremotos es el 5%.
El deducible no es una cantidad que el condominio o asociación tiene que pagar de sus cuentas, sino que es descontada del monto que la aseguradora acuerde pagar. Es por esto que recomendamos establecer prioridades en los arreglos y reparaciones a realizarse ya que no todos los daños podrán ser arreglados inmediatamente, toda vez que por lo general no se cuentan con los fondos para cubrir el dinero descontado por razón del deducible aplicado.
Debemos además mencionar que existe lo que se le conoce como “deductible buyback” que esencialmente es una cubierta adicional que se adquiere para propósitos de bajar el deducible.
¿Qué es un ajustador?
Otra de las figuras que hemos estado escuchando durante los últimos meses es la del ajustador. Bajo el Código de Seguros de Puerto Rico, un ajustador es la persona que investiga y negocia el ajuste de reclamaciones exclusivamente a nombre del asegurador o del asegurado. Cuando el ajustador actúa en representación de la compañía de seguros se le conoce como ajustador independiente y cuando actúa en representación del consejo, el reclamante o el asegurado se conoce como ajustador público. Para ser ajustador se requiere una licencia emitida por el Comisionado de Seguros. En el caso de abogados, el Código de Seguros dispone que éstos pueden ajustar pérdidas incidentalmente de tiempo en tiempo y no se le considerará ajustador a menos que haga dicho acto en representación de una compañía en cuyo caso necesita poseer licencia de ajustador independiente.
¿Pero y qué hace un ajustador público?
Los ajustadores públicos están ofreciendo normalmente el ejercicio de recoger todas las reclamaciones de los titulares y junto con ingenieros o inspectores contratados por éstos se examinan todos los daños que puedan ser cubiertos por la póliza. Luego de estudiar la póliza, inspeccionar todas las áreas e identificar los daños, los ajustadores preparan un informe de inspección en el cual se detalla y cuantifica la reclamación. Hemos estado viendo que éstos trabajan mayormente a contingencia por un 8-10% de honorarios e incluyen los servicios de inspección e ingeniería. Luego de presentada la reclamación al seguro, ésta hace su propia investigación, nombra a un ajustador privado y prepara una oferta. La oferta puede entonces ser negociada entre los ajustadores para asignarle un valor a la pérdida.
Contratar un ajustador público no es un requisito para entablar una reclamación. En ocasiones las propias juntas de directores y administradores trabajan de la mano con el corredor de seguros para presentar una reclamación. En dicho caso, el corredor de seguros brinda apoyo a la junta para ayudar en el proceso de negociación. Sin embargo, una vez se contrata a un ajustador público, el corredor básicamente sale de la ecuación. También existe la opción de contratar un ingeniero o firma de ingenieros para cuantificar los daños. Esta opción puede ser mucho más económica, aunque comúnmente requiere un pago por adelantado sin tener la opción de contingencia como ocurre con los ajustadores públicos.
Recibimos una oferta de la aseguradora, ¿ahora qué?
Luego de presentada la reclamación y realizados los procesos de inspección y ajuste por la aseguradora, éstos le presentan al asegurado una propuesta con lo que la aseguradora estima es la pérdida. En este punto, las juntas de directores deberían convocar a una asamblea para exponer el monto de la reclamación, el ajuste realizado y la oferta recibida a base de ello. Le corresponde entonces al consejo determinar si aceptar la oferta. De no aceptarse la oferta, se podría intentar negociar nuevamente o entablar la acción que proceda.
¿Qué ocurre si no se tiene seguro o si lo que se recibe del seguro no da para cubrir todos los gastos?
Cuando no hay seguro o si lo que se recibe no da para cubrir todas las obras, las mismas tendrían que ser costeadas por todos los titulares de forma proporcional de acuerdo con su porciento de participación.
Aceptamos la oferta, ¿y ahora?
Una vez aceptada la oferta, les corresponde a los titulares determinar la forma y manera en que se utilizarán los fondos basado en las prioridades que se tengan. Recordemos que los deducibles por huracán son 2% del límite del seguro bajo la póliza. Ante ello y tomando en cuenta que al ajustador público se le pagaría un 10% adicional, el condominio o asociación de residentes se vería en la obligación de establecer prioridades o de tomar medidas para recaudar fondos para llevar a cabo las obras necesarias.
¿Cómo debemos trabajar el seguro para el futuro?
Aunque la norma en Puerto Rico durante los últimos 10-15 años fueron pólizas cuyas primas eran cada vez menores, ahora nos vemos con aumentos sustanciales. Una opción sería adquirir un “deductible buyback” con el que se bajaría el deducible. De no estar disponible esta opción, los condominios y urbanizaciones podrían separar anualmente el costo de un “deductible buyback” y mantenerlo en cuentas separadas hasta tanto ocurra una pérdida que requiera su utilización. Otra forma de trabajar con el seguro para el futuro es asegurando el que los valores de las partidas en las pólizas reflejen el valor correcto de reconstrucción basado en el valor exclusivamente de los elementos comunes del inmueble y no de la propiedad privativa con el propósito de mantener al mínimo el deducible.
El mercado de seguros permanecerá volátil por los próximos años, tal y como ocurrió con posterioridad a eventos como Georges y Hugo. Este es el momento de sentarse con el corredor a evaluar las pólizas, deducibles y opciones para poder determinar la mejor forma de asegurar la propiedad.
26-6-18 – Corregido para aclarar valor de la propiedad asegurada vs. limite de seguros de la póliza.
Publicado en El Nuevo Día (en dos partes), Construcción, 25 de junio de 2018 y 29 de junio de 2018.